南京成聯(lián)合辦公最熱城市，南京的聯(lián)合辦公空間規(guī)劃，上周，“聯(lián)合辦公”成為南京商辦市場的熱門詞匯，據(jù)相關(guān)報(bào)道，南京已成為聯(lián)合辦公最熱城市，那么在一片繁榮的市場里誰才是頭號(hào)玩家呢？世人矚目的粵港澳大灣區(qū)近期頻傳發(fā)展規(guī)劃綱將出，這將對商業(yè)帶來哪些機(jī)遇？一季度內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資市場低迷，原因又何在？

走進(jìn)本期《租周刊》，精彩為您呈現(xiàn)。

市場熱點(diǎn)

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南京成聯(lián)合辦公最熱城市

近截至今年一季度末，中國的南京、南京、廣州、深圳、香港、臺(tái)北六個(gè)城市已經(jīng)有550個(gè)聯(lián)合辦公場所，其中南京最多，有168家。在一年以前，南京的聯(lián)合辦公空間規(guī)劃還多集中在乙級寫字樓或創(chuàng)意性空間內(nèi)，而目前聯(lián)合辦公場所都在尋求高品質(zhì)的樓宇，特別是甲級寫字樓。過去幾個(gè)季度，聯(lián)合辦公已經(jīng)成為南京甲級寫字樓市場重要的租賃需求來源。

聯(lián)合辦公行業(yè)在南京發(fā)展非常迅猛，聯(lián)合辦公空間規(guī)劃占據(jù)傳統(tǒng)寫字樓的比例是全國最高的，“南京對于新生事物接納速度非?？欤褂寐?lián)合辦公空間規(guī)劃的用戶是最為活躍的。”此次氪空間即將開業(yè)的社區(qū)分布在虹橋綠谷廣場、海洋大廈、世紀(jì)匯廣場、御華山大廈、外灘中心、雅仕大廈，其中世紀(jì)匯廣場作為南京浦東陸家嘴的地標(biāo)性超甲級寫字樓項(xiàng)目，氪空間的入駐將讓聯(lián)合辦公行業(yè)吸引更多關(guān)注。

聯(lián)合辦公空間規(guī)劃不但給企業(yè)用戶提供了一個(gè)基礎(chǔ)服務(wù)：舒適自由的物理辦公環(huán)境，更通過共享功能區(qū)和行政管理人員等，減少企業(yè)的分?jǐn)偯娣e和運(yùn)營成本，降低了辦公的綜合成本。

與傳統(tǒng)的租辦公樓相比，企業(yè)使用聯(lián)合辦公空間規(guī)劃的人均綜合成本要節(jié)省30%以上，而且節(jié)省了大量選址、設(shè)計(jì)、施工的時(shí)間，租賃方式更加靈活，“現(xiàn)在有些快速擴(kuò)張的科技企業(yè)，可能1月份是20人，6月份增長到80人，到年底需要擴(kuò)大到150人，這個(gè)時(shí)候辦公空間規(guī)劃就會(huì)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要因素。”

對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，聯(lián)合辦公空間規(guī)劃的出現(xiàn)能夠進(jìn)一步豐富整體生態(tài)，增加整個(gè)物業(yè)的商業(yè)優(yōu)勢，進(jìn)一步推升投資價(jià)值。同時(shí)，聯(lián)合辦公空間規(guī)劃能夠?yàn)闃怯钪苓厧砀嗳肆髁浚瑺I造更好的商業(yè)氛圍，提升物業(yè)的整體價(jià)值。

在南京、南京、香港這樣的城市，聯(lián)合辦公空間規(guī)劃可以用更少的面積容納更多的辦公人群，顯著提升產(chǎn)業(yè)效率，例如一家8個(gè)人的小企業(yè)大概需要100平方米的辦公面積，100家這樣的小企業(yè)就需要10000平方米，而采用聯(lián)合辦公的解決方案，由于大量公共區(qū)域和會(huì)議室都是共享的，只需要5000多平方米就能容納800人同時(shí)辦公。

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南京辦公樓市場新生頭號(hào)玩家是哪位？

隨著政府政策支持力度的加大和資本市場的推動(dòng)，人工智能、游戲、數(shù)字新媒體等新興行業(yè)在政策與市場的雙重驅(qū)動(dòng)下，增長潛力巨大，成為南京辦公樓市場需求的新生主力軍。

仲量聯(lián)行最新研究表明，雖然2018年南京辦公樓市場處于供應(yīng)高峰期，但在新興需求的支撐之下，辦公樓市場供需依然保持動(dòng)態(tài)平衡，從而推動(dòng)租金增長。

我們認(rèn)為，在目前的辦公樓市場，除了金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售商、醫(yī)藥健康這幾大傳統(tǒng)主力需求行業(yè)之外，獨(dú)角獸企業(yè)，以及科技新媒體和聯(lián)合辦公等新興行業(yè)成為迅速崛起的需求力量，共同支撐起南京辦公樓市場需求端的穩(wěn)步上升。

科技類企業(yè)的辦公樓需求正加速釋放，呈現(xiàn)出逐漸遞增的趨勢。2016年科技類企業(yè)占南京甲級辦公樓需求的10%，2017年增加至12%，2018年預(yù)計(jì)將又進(jìn)一步增加至15%。

“一直以來，辦公樓市場都被視為經(jīng)濟(jì)‘晴雨表’。從辦公樓市場需求端的變化，就可以看出哪些行業(yè)正在成為新經(jīng)濟(jì)下的寵兒。”

在政策和市場的雙重推動(dòng)之下，科技新媒體類公司（TMT）大展拳腳，繼續(xù)尋求辦公空間規(guī)劃升級和擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，尤其是在非核心區(qū)內(nèi)尋求面積。

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粵港澳大灣區(qū)催生商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇

粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要將于近期公布。與世界著名的舊金山、紐約和東京三大灣區(qū)相比，粵港澳大灣區(qū)同時(shí)擁有世界級影響力的制造中心、投資中心、企業(yè)孵化中心和新經(jīng)濟(jì)策源地。這讓灣區(qū)建設(shè)所蘊(yùn)含的商業(yè)機(jī)遇更為巨大。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕5月28日向媒體公布了《無界：2018中國投資市場報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，審視城市層面房地產(chǎn)戰(zhàn)略應(yīng)不再囿于單一的城市邊界，而是以無界的視角、從城市群角度看待商業(yè)地產(chǎn)投資。長期來看，隨著經(jīng)濟(jì)增長和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)寫字樓需求存在巨大提升空間，高端商務(wù)、重大基建以及產(chǎn)業(yè)和人口的無界流動(dòng)也將促成物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和購物中心領(lǐng)域的各類投資機(jī)會(huì)。

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一季度中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資市場低迷 同期下降44％

第一季度，中國內(nèi)地商業(yè)產(chǎn)投資市場相對低迷，總成交額僅為320億元人民幣，較去年同期下降44％。隨著中國立法新規(guī)進(jìn)一步收緊金融監(jiān)管，強(qiáng)化去杠桿，使得大多投資者的投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，并處于觀望狀態(tài)。香港市場則一季度市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，商業(yè)物業(yè)投資總額較去年同期翻了一倍，達(dá)380億港幣。臺(tái)灣市場的總投資額則同比下降48％，錄得79億新臺(tái)幣。#p#分頁標(biāo)題#e#

此外，4月份的博鰲亞洲論壇上還強(qiáng)調(diào)了為外國投資者提供更加開放、友好和平等的投資環(huán)境的重要性。外國投資者的市場準(zhǔn)入門檻將會(huì)放寬，尤其是在金融和服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，外資負(fù)面清單也將在今年上半年進(jìn)行修訂。另外，會(huì)議提出，中國將放寬在國內(nèi)設(shè)立外資金融機(jī)構(gòu)的限制，并鼓勵(lì)中外資本加強(qiáng)合作。我們預(yù)計(jì)這些利好政策將進(jìn)一步促進(jìn)外資企業(yè)在中國的投資。

在報(bào)告中提出了相關(guān)看法：

物流投資：

一季度南京資本市場錄得30宗交易，總交易額達(dá)到266.5億人民幣，較去年同期上漲14%。國內(nèi)投資者仍然是主要的買家，內(nèi)資交易占本季度交易總額的76.2%。在南京去中心化的浪潮下，投資者持續(xù)關(guān)注非核心區(qū)的物業(yè)。在本季度，非核心區(qū)內(nèi)的交易占到交易總宗數(shù)的84%。非核心區(qū)的投資毛收益率較核心區(qū)高約0.5%。

廣州：

一季度，處于傳統(tǒng)春節(jié)淡季的廣州大宗物業(yè)投資市場錄得3宗主要交易，交易金額超過18.7億元人民幣。盡管交易金額較去年同期下滑約64.6%，但主要是由于2017年一季度廣州市場錄得一宗購物中心的整體交易，將當(dāng)季交易金額整體推高所致。除了錄得的交易之外，本季度，多方的投資者對于廣州市場的關(guān)注度繼續(xù)提高，在市場上積極尋找投資機(jī)會(huì)。

深圳：

一季度深圳商業(yè)地產(chǎn)投資交易較為冷淡，全市大宗交易成交額僅錄得17.22億元，與去年同期110億元的成交額相差甚遠(yuǎn)。寫字樓和廠房類物業(yè)依然是深圳資本市場關(guān)注度較高的物業(yè)類型。

香港：

一季香港的商業(yè)地產(chǎn)投資市場仍然熾熱，當(dāng)中超過1億港元的物業(yè)成交總值為384億港元，相當(dāng)于2017年全年總成交額(1,716億港元)的22%。寫字樓物業(yè)仍然是當(dāng)中最受追捧的資產(chǎn)類別，本季的總成交額已達(dá)到 258億港元，為過去五年平均成交額 (118 億港元) 的兩倍。

臺(tái)灣：

一季物業(yè)臺(tái)灣商業(yè)地產(chǎn)投資表現(xiàn)疲軟，單季交易量(不含土地買賣)僅新臺(tái)幣78.6億元，較去年同期下滑約48%。市場動(dòng)能主要來自具擴(kuò)產(chǎn)需求的科技制造業(yè)者，受此影響，工業(yè)廠房及土地交易持續(xù)升溫。

企業(yè)動(dòng)態(tài)

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寶能繼續(xù)“甩賣”萬科，持股降至22%

5月28日，記者查詢港交所披露權(quán)益獲悉，寶能于5月21日減持萬科A股1500萬股，占已經(jīng)發(fā)行的有投票權(quán)股票24.99%，減持平均股價(jià)26.39元，套現(xiàn)3.96億元。

從今年4月以來，寶能系持續(xù)減持萬科A股權(quán)，截至目前，已經(jīng)累計(jì)出售2.17億股萬科股份，占萬科總股本的3.39%。寶能至今持有萬科A股24.30億股，持股比例22.02%。

寶能持股比例降至22%

據(jù)了解，本次寶能減持“泰信價(jià)值1號(hào)”、“安盛3號(hào)”所持萬科股份股票被清盤，此前，寶能已清盤“廣鉅2號(hào)”、“安盛3號(hào)”、“安盛1號(hào)”三只資管計(jì)劃。至此，寶能持有萬科A股24.30億股，持股比例22.01%。

此前，寶能曾通過九個(gè)資管計(jì)劃持有萬科股份。今年4月3日，鉅盛華公告，其與一致行動(dòng)人共持有萬科28.04億股，持股比例25.4%。其中，九個(gè)資管計(jì)劃持有萬科11.42億股，持股比例10.34%。

寶能所持有的上述大多數(shù)萬科股票，是在兩年多以前的萬科股權(quán)之爭期間通過多次舉牌購入的。

潮汕商人姚振華掌舵寶能系，自2015年7月開始，頻頻舉牌房地產(chǎn)龍頭股萬科A，并一路增持成為第一大股東。到2016年7月，寶能系持有28.04億股萬科A，占萬科總股本的25.4%。

2017年6月，深圳國資委下屬深圳地鐵接盤華潤、恒大持有的萬科A股份，持股29.38%，成為萬科第一大股東，寶能系才從第一大股東的位置上退下。

寶能兩月內(nèi)13次減持萬科

寶能對于萬科股票的“大甩賣”始于今年4月3日。在當(dāng)日的公告中，鉅盛華表示，擬通過大宗交易或協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行清算。

4月17日，深交所披露數(shù)據(jù)顯示，西南證券深圳濱河大道證券營業(yè)部賣出8972.45萬股萬科A，成交價(jià)為29.92元/股，成交金額達(dá)26.85億元，買方為機(jī)構(gòu)專用席位。而鉅盛華通過安盛2號(hào)持有萬科股份也是8972.45萬股，持股比例為0.81%。不久港交所股權(quán)披露信息證實(shí)這次減持正是鉅盛華所為。

到了4月24日，深交所披露的信息顯示，華泰證券股份有限公司深圳益田路證券營業(yè)部賣出6346.59萬股，成交金額為18.7億元，交易方式為協(xié)議交易，買入方為機(jī)構(gòu)專用席位。這次減持的是鉅盛華所設(shè)的廣鉅2號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃。

4月27日，港交所披露，寶能減持3590萬股萬科A股，減持均價(jià)26.98元/股，成交額為9.69億元。而在5月17日，寶能減持萬科A股1252.9萬股，減持價(jià)格為26.12元/股，總計(jì)套現(xiàn)3.27億元。

在5月8日至5月18日期間，西南證券深圳濱河大道9次共賣出1.12億股，成交額合計(jì)30.15億元，買方均為華泰證券南京武定路。

算上寶能5月21日減持萬科A股1500萬股，從4月至今的短短2個(gè)月內(nèi)，寶能共對萬科減持13次，合計(jì)減持3.29億股，減持金額約92.62億元。

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融創(chuàng)拿下萬達(dá)商業(yè)近4%股份，未來更青睞并購拿地#p#分頁標(biāo)題#e#

孫宏斌再度出手援助王健林。周一晚間，融創(chuàng)中國在港交所發(fā)布公告稱，董事會(huì)已通過出資95億人民幣或等值港幣，購買萬達(dá)商業(yè)3.91%的股份。根據(jù)公告，融創(chuàng)中國此次出資萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)獲得股東批準(zhǔn)并全票通過。

今年1月29日，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)宣布，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧云商、京東、融創(chuàng)中國與萬達(dá)商業(yè)在南京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計(jì)劃投資約340億元，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。其中，融創(chuàng)中國和蘇寧分別投資95億元，持股比例3.91%，按此比例計(jì)算，萬達(dá)商業(yè)此次融資整體估值約2429億元。

對于此次收購，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于融創(chuàng)來說，當(dāng)前收購萬達(dá)顯然有很強(qiáng)的信號(hào)意義。他認(rèn)為，融創(chuàng)收購萬達(dá)有助于為萬達(dá)提供更充裕的資金，這是此次收購最核心的一點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購之后，萬達(dá)與融創(chuàng)中國之間的合作將更加緊密，尤其是在文旅產(chǎn)業(yè)等方面，未來可形成更多的合作內(nèi)容。收購也從側(cè)面說明了融創(chuàng)資金面仍然較為寬裕，在并購方面仍有較好的實(shí)力。

實(shí)際上，融創(chuàng)中國已經(jīng)不止一次拿下萬達(dá)資產(chǎn)。去年7月份，萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三方簽署戰(zhàn)略協(xié)議，此前定價(jià)為631.7億元的商業(yè)地產(chǎn)包小幅上漲至637.5億元。其中，融創(chuàng)中國以438.44億元的價(jià)格接手萬達(dá)13家文旅城91%的權(quán)益。在融創(chuàng)中國2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，孫宏斌也表達(dá)了他對并購的熱衷。他承認(rèn)在融創(chuàng)中國的擴(kuò)張之路上，“并購”扮演了至關(guān)重要的角色，并認(rèn)為未來房地產(chǎn)行業(yè)只會(huì)越來越集中，并購拿地的模式遠(yuǎn)比招拍掛模式更為有利。