· 聯(lián)合辦公是不是共享經(jīng)濟(jì)？有什么本質(zhì)區(qū)別？

· 聯(lián)合辦公如何盈利？是地產(chǎn)商的雞肋嗎？

· 非常明顯的趨勢(shì)有哪些？

作者 | 夏舟

編輯 | 亞瀾

從萬眾追捧到被人拋棄是一種什么滋味？在過去不算太長的一段時(shí)間里，共享經(jīng)濟(jì)或許對(duì)這個(gè)問題最有發(fā)言權(quán)。

在過去的共享經(jīng)濟(jì)元年，創(chuàng)業(yè)者們爭相把“共享”二字寫入BP，除了去年一共狂攬258億融資的共享單車，共享充電寶、共享衣物、共享奢侈品、共享紙巾、共享雨傘、共享化妝間等方向的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目也踏浪而來。然而浪尖的“共享”極速墜落，共享單車被頻繁爆出破產(chǎn)、巨款的新聞，“共享”瞬間成了一個(gè)魔咒——高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)遙遙無期、像是社會(huì)福利。

就在“共享”經(jīng)濟(jì)失寵的時(shí)刻，被稱為“共享辦公”的方向突然又成為了資本趨之若鶩的對(duì)象。

今年6月，納什空間完成近5億元人民幣B+輪融資；7月，Wework中國獲得5億美元B輪融資；8月，夢(mèng)想加獲得1.2億美元C輪融資；優(yōu)客工場又宣布了今年以來的第四次融資，完成3億元增資，估值突破18億美元；10月，行業(yè)還引來了定位高端的桉樹IBC。

不止一次的采訪中，創(chuàng)始人們希望大家不要叫他們“共享辦公”，而要叫“聯(lián)合辦公”。

比起之前的各種共享項(xiàng)目，辦公生意的“蛋糕”完全不是一個(gè)級(jí)別。有數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將突破600億元，到2022年規(guī)模有望突破4100億元，至2030年，30%的辦公空間將是這一模式，市場規(guī)?；蜻_(dá)萬億。

共享經(jīng)濟(jì)的“魔咒“在前，重獲資本青睞的“聯(lián)合辦公”會(huì)成功證明自己嗎？

從“共享”到“聯(lián)合”

沒有增值服務(wù)的“共享”，沒有絲毫門檻。

中銀國際證券在一份研報(bào)中對(duì)共享經(jīng)濟(jì)下了定義：以獲得一定報(bào)酬為主要目的，基于陌生人且存在物品使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)移的一種商業(yè)模式。這其中主要存在三大主體——商品或服務(wù)的需求方、供給方、共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)。

而聯(lián)合辦公的模式是怎樣的呢？服務(wù)商為企業(yè)提供一整套辦公空間解決方案，除了“共享”辦公空間之外，還包括日常物業(yè)管理、投融資撮合、孵化加速、工商稅法等增值服務(wù)。

很明顯，二者的差別在于是否有增值服務(wù)。

“本質(zhì)上我們是一個(gè)以空間服務(wù)為入口的企業(yè)服務(wù)提供商，服務(wù)才是本質(zhì)?！奔{什空間合伙人史志雋如是談到聯(lián)合辦公的核心。

另外，以Airbnb、HomeAway為代表的個(gè)人房屋空間租賃是絕對(duì)的共享，但WeWork為代表的辦公空間租賃則是新的租賃方式，像“二房東”一樣，將物業(yè)整租下來，配以相應(yīng)的設(shè)施，再以工位的形式向有需求的公司出租，化整為零。

無形中，聯(lián)合辦公避免了共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)的一個(gè)大坑——直采。

直采就是平臺(tái)直接購買要與大家共享的東西。比如共享單車的單車，都是平臺(tái)的固定資產(chǎn)，之前深響寫過的共享奢侈品行業(yè)也是如此。（點(diǎn)擊復(fù)習(xí)：7元LV，10元Prada？共享奢侈品大概率是個(gè)偽命題）

絕大多數(shù)奢侈品品牌是不會(huì)授權(quán)電商去“租賃”他們的商品的，因此共享平臺(tái)只能選擇B端直采，或非常麻煩的C端回收。這就意味著，成本投入巨大，回本周期會(huì)非常長。

但聯(lián)合辦公并不需要把樓買下來，它的角色正是幫助地產(chǎn)進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營。傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)正面臨從增量業(yè)務(wù)向存量業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)，聯(lián)合辦公是個(gè)值得押注的好路線。

于是我們看到地產(chǎn)商成為入局聯(lián)合辦公生意的重要玩家，包括SOHO中國的SOHO 3Q、龍湖的“一展空間”、首開集團(tuán)的“X+SPACE”、實(shí)地集團(tuán)旗下“桉樹IBC”等等。

SOHO 3Q（北京光華路）

聯(lián)合辦公究竟怎么盈利？

在討論聯(lián)合辦公怎么盈利之前，我們先看一下傳統(tǒng)寫字樓。

雖然近年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)、樓宇經(jīng)濟(jì)被看好，但是傳統(tǒng)模式下“拿地、開發(fā)、招租”的資金投入量大，運(yùn)作周期漫長。最嚴(yán)重的問題是傳統(tǒng)寫字樓的空置率很高。

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數(shù)據(jù)顯示，2017 年四季度，僅杭州、南京和寧 波三個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓市場空置率處于 10%左右相對(duì)較低水平，市場整體較為健康。青島和大連的空置率在 18~24%左 右，剩余城市則都超過了 30%，重慶的空置率甚至高達(dá) 44.8%。

而在北京，2017年,北京甲級(jí)寫字樓庫存突破1000萬平方米，寫字樓市場全面進(jìn)入存量時(shí)代。

不斷入市的新增供應(yīng)使得短期內(nèi)空置率持續(xù)偏高，租金也呈現(xiàn)波動(dòng)和一定的下行壓力 。

這就給了聯(lián)合辦公以發(fā)展良機(jī)。

聯(lián)合辦公品牌we+酷窩創(chuàng)始人劉彥燊曾算過一筆賬，品牌帶來的租差、或者長租帶來的租差可能是10%-20%，真正的租差是在面積上，一個(gè)工位6.5-7平米，聯(lián)合辦公更有效率。

盡管聯(lián)合辦公還處于初期階段，但相比于傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公優(yōu)點(diǎn)明顯：

· 從租面積到租工位，提高閑置空間使用率，增加租賃行為的靈活性，降低企業(yè)購買決策難度。

· 從辦公空間資源到復(fù)合資源。聯(lián)合辦公的增量服務(wù)非常豐富，除了會(huì)議室、茶水吧、健身房等硬件公共資源的分享，有的還會(huì)個(gè)性化提供財(cái)稅服務(wù)、融資服務(wù)、資源嫁接等等個(gè)性化增值服務(wù)。

· 地產(chǎn)開發(fā)到地產(chǎn)運(yùn)營，模式輕資產(chǎn)，資金回籠速度更快。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶曾測(cè)算，未來商辦面積的30%將轉(zhuǎn)化為共享模式，形成一個(gè)千億級(jí)規(guī)模的市場。

WeWork（紐約時(shí)代廣場）

回到正題，其實(shí)，聯(lián)合辦公與傳統(tǒng)寫字樓的差異透露了其真正的盈利方式。其具體收入來源包括：工位服務(wù)費(fèi)（工位租金）和相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

優(yōu)客工場的想法或許有些不一樣，毛大慶曾對(duì)優(yōu)客工場的商業(yè)模式進(jìn)行了如是總結(jié)：

第一、生態(tài)圈的股權(quán)投資。不光融資力度大，優(yōu)客工場對(duì)其他公司的投資力度也很大，包括了從教育、傳統(tǒng)、加速器以及體育互聯(lián)網(wǎng)+等多個(gè)領(lǐng)域。優(yōu)客工場通過股權(quán)投資加大聯(lián)合辦公的服務(wù)生態(tài)，同時(shí)也享有股權(quán)收益。

第二、流量搭載。在聯(lián)合辦公區(qū)域里，每一個(gè)單獨(dú)的辦公桌就相當(dāng)于一個(gè)流量入口，每個(gè)空間就是一個(gè)流量的綜合體。通過搭建平臺(tái)，進(jìn)行撮合交易，爭取流量變現(xiàn)。

第三、品牌加盟與管理輸出。除了加盟管理費(fèi)，大量企業(yè)用戶的數(shù)據(jù)沉淀下來會(huì)更快的擴(kuò)充優(yōu)客工場的數(shù)據(jù)庫，加盟業(yè)務(wù)會(huì)讓發(fā)展更快更輕，規(guī)?；臄U(kuò)張已經(jīng)可以覆蓋更多的管理成本。

但目前，大部分聯(lián)合辦公平臺(tái)的收入還是工位服務(wù)費(fèi)為主，比如行業(yè)鼻祖WeWork。

WeWork誕生于金融危機(jī)時(shí)期，當(dāng)時(shí)美國出現(xiàn)了很多自由職業(yè)者，傳統(tǒng)辦公室對(duì)于人數(shù)、面積、成本都要求很高，他們無法承擔(dān)。但辦公室本身也處于種種原因大量空置。WeWork便用低價(jià)租下核心商業(yè)區(qū)的辦公室，在二次精裝之后以工位為最小單位出租給自由職業(yè)者和微小創(chuàng)業(yè)公司。

就這樣，在物業(yè)資源和客群的不匹配痛點(diǎn)中，聯(lián)合辦公行業(yè)誕生，其依靠的盈利點(diǎn)是投入租金和裝修費(fèi)用后的坪效差。

要知道坪效差可不是一筆小數(shù)目。

36kr的研究報(bào)告曾按公開資料的數(shù)據(jù)進(jìn)行了一個(gè)簡單計(jì)算：傳統(tǒng)寫字樓每平方米的坪效為4元，而同類型的聯(lián)合辦公空間均價(jià)為1800/工位，換算坪效為12元，是傳統(tǒng)寫字樓的三倍。

直觀一點(diǎn)，比如“優(yōu)客工場陽光100社區(qū)”目前擁有總工位數(shù)1308個(gè)，工位服務(wù)費(fèi)為2200-2600元/工位/月，出租率達(dá)92%。比起陽光100寫字樓平均7.5元/平/天的租金，優(yōu)客工場的坪效已經(jīng)達(dá)到8.5元/平/天，該單體項(xiàng)目已在去年實(shí)現(xiàn)盈利。

優(yōu)客工場（北京· 陽光100）

另一項(xiàng)收入則是增值服務(wù)。

氪空間也是收入多元化方面做的比較好的。根據(jù)公開信息，氪空間有大約20%收入來自于非工位收入，包括財(cái)稅法服務(wù)、注冊(cè)地址收入、活動(dòng)場地費(fèi)用等等。氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城在今年5月的媒體溝通會(huì)中透露，氪空間的工位服務(wù)費(fèi)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了盈利，在擴(kuò)張的同時(shí)更多是在做實(shí)在的服務(wù)，提高收入和利潤，把財(cái)務(wù)模型做扎實(shí)。

當(dāng)然還有一些聯(lián)合辦公空間扮演起了“孵化器”的角色，提供商業(yè)規(guī)劃、投融資、人才招聘等更進(jìn)一步的服務(wù)。

氪空間（徐家匯）

從運(yùn)營模式來看，聯(lián)合辦公包括直營與混合運(yùn)營兩種主流模式。

但這兩種主流模式的盈利方式、核心能力其實(shí)都是一致的：

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· 入駐率是第一位的，高的入駐率能帶來穩(wěn)定的收入，增加服務(wù)效率，擴(kuò)大影響力，同時(shí)也能促進(jìn)多元社群資料的形成。對(duì)于入駐率來說，品牌口碑就顯得格外重要。

· “拿地”能力、空間改造、選址能力。

“拿地”方面，地產(chǎn)商可能會(huì)有些先天的優(yōu)勢(shì)，這一塊考驗(yàn)的就是資金與資源的能力了。隨著頭部擴(kuò)張的訴求越來越明確，“拿地”的能力要求也會(huì)越來越高。

而空間改造、選址則是一個(gè)綜合素質(zhì)，比如WeWork就是利用目標(biāo)社區(qū)的商業(yè)構(gòu)成數(shù)據(jù)解決了尋找位置的問題。它與Factual（一家地理位置數(shù)據(jù)提供商）的合作，根據(jù)鄰近的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)情況（包括咖啡廳，購物中心，餐館，酒吧，酒店和體育場）來評(píng)估每一個(gè)選址點(diǎn)。WeWork還收購了建筑技術(shù)公司 Case 和建筑管理平臺(tái) FieldLens來組建實(shí)體產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)。

· 空間運(yùn)營能力。這一能力是租金差價(jià)的最直接體現(xiàn)，也是服務(wù)價(jià)值所在。

· 成本控制能力。

· 融資能力。聯(lián)合辦公尚處于早期擴(kuò)張規(guī)模階段，強(qiáng)融資能力可以幫助平臺(tái)快速擴(kuò)張，形成規(guī)模。

還有一些個(gè)性化能力也正在成為聯(lián)合辦公的賽點(diǎn)。

比如非常注重IT技術(shù)的夢(mèng)想加。其創(chuàng)始人認(rèn)為，當(dāng)管理規(guī)模和服務(wù)擴(kuò)大時(shí)，技術(shù)將成為越來越重要的輔助，幫助運(yùn)營商更高效地管理和優(yōu)化每一個(gè)環(huán)節(jié)。

在夢(mèng)想加，三分之二的員工都是OaaS（Office as a Service，辦公即服務(wù)）產(chǎn)品體系研發(fā)人員。而單店盈利、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成熟、邊際成本降低正是夢(mèng)想加專注技術(shù)的選擇所帶來的結(jié)果。

夢(mèng)想加（成都· IFS國際金融中心）

至于綜合商業(yè)體來說，聯(lián)合辦公還有新的意義——其之于商業(yè)地產(chǎn)的意義遠(yuǎn)超過租金。

“租金是不占面積的收入，還有一種占面積的收入就是人流。”方糖小鎮(zhèn)創(chuàng)始人萬里江認(rèn)為，聯(lián)合辦公為商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的人流量，可以讓其他商戶付出更多的租金。

一個(gè)頗具代表性的案例是龍湖集團(tuán)的“一展空間”。

龍湖集團(tuán)聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)條線總監(jiān)賈丹在全球聯(lián)合辦公峰會(huì)中國站(GCUC CHINA)上透露了這一方向的真實(shí)情況：“我們做聯(lián)合辦公的價(jià)格和之前交給商業(yè)的價(jià)格，做到了2.5倍的溢價(jià)。”

她認(rèn)為聯(lián)合辦公做得好，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)非常高的租金溢價(jià)能力。

同時(shí)，客觀來說，聯(lián)合辦公處理了地產(chǎn)商的部分雞肋面積。比如方糖小鎮(zhèn)超過50%的聯(lián)合辦公項(xiàng)目在商場頂樓。頂樓做其他業(yè)態(tài)的話，商戶更換頻率太高。通過聯(lián)合辦公的包裝打造，不僅僅是把雞肋解決了，租約也長了，而且還成為了一個(gè)新亮點(diǎn)。

明顯趨勢(shì)

采訪了諸多聯(lián)合辦公行業(yè)的從業(yè)者之后，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)最明顯的趨勢(shì)是：行業(yè)整體在往中高端走。

這和美國市場的情況如出一轍。2010年左右的美國聯(lián)合辦公市場客戶主要是小公司，當(dāng)時(shí)WeWork80%的入駐者都是自由職業(yè)者或小型創(chuàng)業(yè)公司。到了2017年，小公司的比例下降到39%。100人以下的企業(yè)選擇聯(lián)合辦公的比例從 2010年時(shí)的29%提升至2017年的49%，而100人以上 的企業(yè)在WeWork中的比例從3%增長至12%。其中包括了微軟、匯豐銀行等。

在中國，這一趨勢(shì)也越來越明顯。

“現(xiàn)在大家都在往中高端做，產(chǎn)品配置也越來越豐富?！辫駱銲BC總經(jīng)理吳崢告訴「深響」：“大家都認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問題，只有服務(wù)高端客戶才能擺脫中小微企業(yè)過多導(dǎo)致利潤空間較低的局面?！?/span>

進(jìn)入高端客戶領(lǐng)域，聯(lián)合辦公要做的事情就需要更多——

· 拿到核心區(qū)的樓面。

· 打造高端品牌形象。

· 空間設(shè)計(jì)與之前完全不同，一些高端客戶明顯表示不接受透明玻璃，需要更安靜雅致的環(huán)境。

· 對(duì)服務(wù)更看重，甚至需要搭配一對(duì)一的客戶經(jīng)理進(jìn)行服務(wù)。

桉樹IBC（北京僑福芳草地）

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而使用聯(lián)合辦公的公司也在從小微擴(kuò)展到大公司：順豐速運(yùn)、新東方等公司都有分部入駐到氪空間，滴滴、今日頭條、騰訊、中糧、亞洲航空等企業(yè)則有部分團(tuán)隊(duì)入駐在了夢(mèng)想加。

另一個(gè)趨勢(shì)是頭部效應(yīng)增強(qiáng)，并購成為聯(lián)合辦公領(lǐng)域的高頻詞。

2015年伴隨創(chuàng)業(yè)潮和投資潮，聯(lián)合辦公空間也出現(xiàn)井噴。和其他行業(yè)一樣，經(jīng)歷了井噴、泡沫、洗牌之后，現(xiàn)在的聯(lián)合辦公行業(yè)基本上只有實(shí)力強(qiáng)者了。根據(jù)VC SaaS監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年我國共享辦公空間的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，預(yù)計(jì)在2020年將會(huì)超過5000家。然而，運(yùn)營面積前十的運(yùn)營商的面積總和達(dá)383.3萬平方米，占全國共享辦公總面積的31.94%。

值得慶幸的是，租辦公室對(duì)于公司來說并不是一個(gè)高頻決策。比如A空間工位3000元，公司租賃后發(fā)現(xiàn)B空間降價(jià)到了2500元，他并不會(huì)馬上斷租搬家。另一個(gè)情況是，B空間降價(jià)到了2500元后，優(yōu)惠的工位租完，其他用戶還是會(huì)去A空間等其他空間。

所以，頭部項(xiàng)目的擴(kuò)張大概率不會(huì)把行業(yè)引向價(jià)格戰(zhàn)。一些頭部項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了單體盈利，行業(yè)整體發(fā)展還是比較健康的。